賃借人が行方不明の契約解除～意思表示の公示送達
アパートやマンションを賃貸していたところ、
賃借人が数か月分、家賃を滞納したので
催促に行ったところ、部屋にはいない、
すでに数か月前から部屋には帰っておらず、
行方不明になっていた、
ということはあり得る話です。
家主としては、早く次の人に貸したいところですが、
勝手に家財道具を撤去して、
次の人に貸してもよいのでしょうか？
賃貸借契約が解除されるなどして終了しない限り
賃借人は部屋を使用（占有）することができます。
家賃を滞納していても同じです。
賃借人に部屋の明け渡しを求めるのであれば、
契約を解除し、賃貸借を終了させなければなりません。
家賃滞納を理由として解除するときは、
原則として、まず家賃の支払いを催促して
それでも払わなければ解除、という
２段階を踏まなければなりません。
（ブログ「契約解除の内容証明」もご参考に）
いくら家賃を滞納していても、
勝手に家財道具を撤去して
次の人に貸すというような行為は
「自力救済の禁止」に該当して
法律上、認められません。
では、まずは家賃の催促ですが、
賃借人が行方不明の場合はどうなるでしょうか。
意思表示の公示送達
その場合は意思表示の公示送達を行います。
裁判所に申し立てて、家賃の催促していることを
裁判所と市町村役場に掲示してもらい、
掲示した日から２週間経過すると、賃借人に
家賃催促の意思表示が到達したものとみなされます。
それでも家賃の支払いがなければ
次は契約解除の意思表示を相手しなければなりません。
もう一度、意思表示の公示送達が必要でしょうか。
解除の意思表示と明け渡し訴訟
解除の意思表示をしても、相手は行方不明ですから
当然、部屋を明け渡してもらえません。そうすると、
明け渡しを求める民事訴訟を提起する必要があります。
その訴状の中で契約を解除する旨を書いて、
訴状の送達で、解除の意思表示の到達とします。
裁判と解除の意思表示の公示送達を
まとめてやってしまうイメージです。
もちろん、相手は行方不明ですから、
訴状自体も公示送達となります。
裁判所の掲示板に掲示して、
解除の意思表示も含め、
訴状が相手に届いたものとして裁判をすすめます。
明け渡し強制執行
勝訴判決を得て、確定しても
やはり勝手に家財道具を持ち出してはいけません。
最後は、明け渡しの強制執行を申し立てて、
執行官に行ってもらって、明け渡してもらいます。
結局
①家賃催促の意思表示を公示送達
②明け渡し訴訟（解除の意思表示を含む）
③明け渡し強制執行 と
裁判所で３段階の手続きをとる必要があります。
賃借人が行方不明だと、とても面倒ですが
一つ一つ手続きを踏んでいくしかありません。
