登記は早い者勝ち？～対抗力の話
前回、登記を先にして「対抗要件」を
備えた方が勝ちとお話ししましたが、
今回、もう少し詳しく。
登記の効力である「対抗力」は重要で、
登記のことを勉強したことがある人なら、
とても有名な話であります。
民法の１７７条には次の規定があります。
「不動産に関する物権の得喪および変更は・・・
その登記をしなければ第三者に対抗できない。」
「物権」とは所有権、抵当権など不動産に対する権利です。
「物権の得喪」とは、「売買などで所有権を得た」
「ローン完済で抵当権は消滅した」など、
不動産に対する権利を得たり、消滅したりすることです。
「登記をしなければ第三者に対抗できない」とは
不動産を買って所有権を得たならば、
売買の当事者以外の第三者に、
「自分が所有者だ」と主張できないという意味合いです。
（売買の売主には登記していなくても自分が所有者だと主張できます。
当然といえば当然ですが。）
例をあげて考えてみます。
ある土地があって、所有者がAだったとします。
AはBと土地の売買契約を結び、BはAに代金を支払いました。
その後、AはCとも同じ土地について売買契約を結び、
CはAに代金を支払いました。
（同じ物について二重に売買契約をすることは認められています。）
そして、Aは土地をB名義にする前に、C名義にしてしまいました。
BはCより先に、売買契約を結び、代金も支払っています。
しかし、B名義に登記をしていないため
第三者であるCに「自分がこの土地の所有者だ」と主張できません。
一方、Cは自分名義に登記をしていますから、
Bに対しても誰に対しても「自分が所有者だ」と主張できます。
Bは登記をしていなかったため、
第三者に対抗できる所有権は取得できません。
第三者に「私が所有者だ」と言えないのなら、
実質的に所有権を取得していないのと同じといえます。
もちろん、BはAに対して代金の返還や、
損害があればその賠償を請求できます。
しかし、そんな場合、Aがお金を持って逃げている、
他の支払いなどにあててAにはもうお金がない、
などのことが起こったりするものです。
「不動産の売買に司法書士が立ち合う訳」でお話ししたとおり
売買代金を支払ったら、
司法書士はすぐに登記手続きに入ります。
これは、代金の支払いと名義変更を同時に行うことで、
取引の安全をはかるとともに、
少しでも早く登記をして、
「対抗力」を備えることで買主の権利を守ることになります。
言い換えれば、他の第三者に、
先に登記をされることを防ぐことになります。
所有権が移った、抵当権が消滅したなど、
不動産の権利について変動があったときは、
速やかに登記手続きをすることが大切です。
